Depuis avril 2026 la FNAIM demande que les conciergeries de courte durée soient soumises aux mêmes règles que les agences immobilières.
Rapport de la Commission Locations de Vacances de la FNAIM, avril 2026
Conciergerie ou agence immobilière, la question revient dans presque tous nos premiers rendez-vous avec un propriétaire de la côte sud vendéenne. Elle est posée comme un choix entre deux familles de prestataires, l'ancienne et la moderne. C'est une mauvaise façon de la poser.
La vérité est moins confortable. L'étiquette ne dit plus grand-chose. Deux structures qui s'appellent toutes les deux « conciergerie » peuvent se trouver dans des situations juridiques opposées, et une agence immobilière du bourg peut très bien ne pas détenir la carte qui l'autoriserait à encaisser vos loyers de vacances. Ce qui compte, ce sont trois choses concrètes, la carte professionnelle, le circuit de l'argent et le contenu exact du contrat.
Nous gérons plus de 50 logements entre L'Aiguillon-la-Presqu'île et Les Sables-d'Olonne. Voici le cadre légal tel qu'il est, ce qu'il faut vérifier avant de signer où que ce soit, et notre position, y compris là où elle ne nous arrange pas.
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À retenir sur le choix entre conciergerie ou agence immobilière
- La loi Hoguet de 1970 ne distingue pas les durées de location. La location saisonnière entre pleinement dans son champ.
- La carte G est la seule qui autorise à détenir des fonds pour le compte d'un propriétaire, loyers, dépôts de garantie et taxe de séjour compris.
- La FNAIM soutient depuis avril 2026 que la carte reste exigible même quand l'argent va directement de la plateforme au propriétaire.
- Le fichier national des CCI permet de vérifier en ligne, gratuitement, la carte de n'importe quel prestataire.
Conciergerie ou agence immobilière, ce que dit vraiment la loi
Un texte de 1970 qui n'a jamais parlé de durée
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre l'activité de toute personne qui, de manière habituelle, prête son concours à des opérations portant sur les biens d'autrui. Son champ couvre explicitement la location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé. Aucune exception n'a jamais été prévue pour les séjours d'une semaine en bord de mer.
Deux cartes professionnelles nous intéressent ici. La carte T autorise l'entremise locative, soit la rédaction et la diffusion des annonces, la sélection des voyageurs et la signature du contrat pour le compte du propriétaire. Elle n'autorise pas la perception de fonds, même une seule fois. La carte G couvre la gestion immobilière et va plus loin, encaissement des loyers, dépôts de garantie, suivi des travaux, déclaration et reversement de la taxe de séjour.
Ces cartes sont délivrées par la CCI du siège de l'entreprise, pour trois ans, avec une formation continue obligatoire de 42 heures sur la période pour obtenir le renouvellement. Une entreprise vendéenne s'adresse donc à la CCI Vendée. Le tout est décrit sur le portail Entreprendre du service public.
Ce qui ne demande aucune carte
À l'inverse, les prestations strictement matérielles restent libres. Le ménage, le linge, l'accueil du voyageur, la remise des clés, le petit dépannage, l'information touristique. Une structure qui se limite à cela n'a besoin d'aucune habilitation particulière. Le problème commence quand elle y ajoute l'annonce, le prix, le contrat et l'argent, souvent sans que le propriétaire s'en rende compte.
Le point qui a fait bouger le secteur en 2026
En avril 2026, la Commission Locations de Vacances et Immobilier de loisirs de la FNAIM a publié un rapport de dix-huit pages consacré à l'application de la loi Hoguet aux conciergeries. Le passage le plus lourd de conséquences se trouve en page 9. La fédération y soutient que la simple détention d'un chèque non encaissé constitue déjà une réception de fonds, et que la carte G devient exigible dès qu'un acte de gestion porte sur des sommes appartenant au propriétaire, même lorsque l'argent transite directement d'Airbnb ou de Booking vers son compte.
Autrement dit, l'argument que beaucoup de prestataires avancent, « nous ne touchons jamais à votre argent », ne suffirait pas à sortir du champ de la loi. C'est une lecture, pas une décision de justice.
Deux nuances honnêtes s'imposent. La FNAIM fédère les agences immobilières, elle a un intérêt évident à cette lecture, ce qui n'invalide pas son raisonnement mais le situe. Et le rapport rappelle lui-même, en page 6, que les juges apprécient au cas par cas, en fonction des circonstances de chaque dossier. La jurisprudence sur les conciergeries est encore mince. Le sujet n'est pas tranché, il est ouvert, et il se refermera dans les prochaines années.
Ce que cela change pour vous, propriétaire, est en revanche très clair. Le statut de votre prestataire est passé du détail administratif au critère de sélection.
Deux cadres, ligne par ligne
Ce qui change réellement selon le circuit choisi pour votre bien
CritèreGestion par un titulaire de carte GPrestation de services sans détention de fonds
Qui encaisse le loyerLe professionnel, sur un compte dédié aux fonds des clientsVous, directement sur votre compte bancaire
Garantie financièreObligatoire, 110 000 € minimum, 30 000 € les deux premières annéesSans objet, puisque aucune somme n'est détenue pour vous
Quand vous voyez l'argentAu reversement prévu par le mandat, souvent mensuelAu versement de la plateforme ou du paiement direct
Taxe de séjourLe professionnel peut la déclarer et la reverser pour vousLa déclaration reste de votre responsabilité
Cadre contractuelMandat écrit, inscrit au registre des mandatsContrat de prestation de services
Recours en cas de litigeGarantie financière, RC professionnelle, instance disciplinaireDroit commun des contrats
Tableau construit à partir de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, du décret du 20 juillet 1972 et de la grille publiée par la FNAIM en avril 2026. Chaque situation reste appréciée au cas par cas par les tribunaux.
Ce que la comparaison classique oublie
La distribution et le prix
Le débat juridique masque une différence économique majeure. Sur le terrain, conciergerie ou agence immobilière ne distribuent pas le même bien de la même façon. Une agence immobilière traditionnelle du littoral travaille historiquement avec sa vitrine, son fichier de clients fidèles et un ou deux portails. Une conciergerie construite pour la courte durée pousse le même bien sur Airbnb, Booking, Google, Leboncoin et un site de réservation directe, avec une tarification ajustée semaine par semaine.
Sur la côte sud vendéenne, l'écart se joue surtout en épaule de saison. Juillet et août se remplissent presque seuls à La Tranche-sur-Mer comme à Saint-Vincent-sur-Jard. Ce sont juin, septembre et les week-ends de mai qui séparent les prestataires, et ils se remplissent avec du volume d'annonces et un prix qui bouge, pas avec une vitrine.
Le contrat, que presque personne ne lit jusqu'au bout
Regardez trois lignes avant de signer, quel que soit le prestataire. La durée d'engagement et le mode de reconduction. Le préavis, sa longueur et sa forme. Et surtout ce qui se passe à la sortie, notamment le sort des annonces que le prestataire a créées, des photos et des avis accumulés. Un propriétaire qui récupère son bien sans ses annonces repart de zéro, et sur ce métier les avis valent des mois de travail.
Vérifiez aussi ce qui vous est facturé quand vous bloquez des semaines pour votre usage personnel après réservation. La plupart des contrats prévoient quelque chose. Autant le savoir en février plutôt qu'en juillet.
Notre position, y compris là où elle ne nous arrange pas
Trancher entre conciergerie ou agence immobilière dépend de ce que vous cherchez, et la réponse honnête n'est pas toujours nous.
Si vous louez cinq ou six semaines par an aux mêmes familles, sans annonce en ligne et sans envie d'optimiser quoi que ce soit, l'agence de votre commune fera très bien le travail. Vous n'avez pas besoin d'un channel manager pour remplir un mois d'août qui se remplit tout seul. Si vous cherchez du volume, de la réservation directe et un remplissage d'avril à octobre, une structure taillée pour la courte durée aura une longueur d'avance. Et si un prestataire, conciergerie comme agence, refuse de vous montrer sa carte ou d'expliquer clairement où va l'argent, la réponse est simple, passez votre chemin.
Chez Simeo Conciergerie, le circuit est le même pour tous nos propriétaires. Vos revenus arrivent directement sur votre compte via Airbnb, Booking ou Stripe. Nous ne détenons aucun fonds. En début de mois suivant, nous facturons notre prestation, 24 % TTC tout compris, et vous réglez sous 15 jours. Chaque réservation, chaque ménage et chaque ligne de facturation sont visibles en temps réel dans votre espace RentalReady. Vous n'attendez pas un relevé de gérance pour savoir ce qui s'est passé chez vous.
Sur la question de la carte, nous suivons de près le mouvement de professionnalisation engagé dans le secteur et nous le trouvons sain. Un propriétaire a le droit de savoir dans quel cadre travaille son prestataire, et de le vérifier lui-même. Le fichier national des professionnels de l'immobilier est public et gratuit. Le détail de nos prestations incluses et de notre tarif de conciergerie en Vendée l'est aussi.
4,9/5Note Google
+50Logements gérés
<5 hRéponse voyageurs
« Efficaces, réactifs, sérieux et extrêmement sympathiques. Le logement est toujours impeccable. Le contrat est respecté, les factures claires et les réservations s'enchaînent. »Ingrid, avis Google
Six questions à poser avant de signer, agence ou conciergerie
- Détenez-vous une carte professionnelle, laquelle, et sous quel numéro au fichier des CCI.
- Qui encaisse les loyers, sur quel compte, et à quelle date arrivent-ils chez moi.
- Avez-vous une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle.
- Qui déclare et reverse la taxe de séjour à la commune.
- Quelle est la durée d'engagement, le préavis, et sa forme exacte.
- À qui appartiennent les annonces, les photos et les avis si nous arrêtons.
Questions fréquentes des propriétaires
Conciergerie ou agence immobilière, laquelle coûte le moins cher
La comparaison des pourcentages seuls ne veut rien dire. Regardez ce qui est inclus, le ménage, le linge, les photos, la diffusion et la maintenance courante, puis comparez le revenu net que chaque option vous laisse sur une saison complète. Un taux plus bas qui remplit moins bien coûte plus cher.
Une conciergerie a-t-elle le droit de gérer ma location saisonnière
Oui pour les prestations matérielles, ménage, linge, accueil, remise des clés et petit dépannage, qui ne demandent aucune carte. Dès qu'elle diffuse des annonces, fixe les prix, signe les contrats ou intervient sur des sommes qui vous appartiennent, la loi Hoguet entre en jeu et une carte devient nécessaire selon la nature des actes.
Comment vérifier la carte professionnelle d'un prestataire
Le réseau des CCI tient un fichier national public des titulaires de cartes, consultable gratuitement en ligne par nom, enseigne, ville ou numéro SIREN. Un professionnel doit également pouvoir vous présenter sa carte et ses attestations d'assurance sans hésiter.
Que risque un prestataire qui exerce sans la carte requise
La loi prévoit six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende pour l'exercice habituel sans carte, et deux ans avec 30 000 € d'amende en cas de détention de fonds sans carte. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local vise aussi les intermédiaires.
Faut-il un mandat écrit dans tous les cas
Un titulaire de carte ne peut agir sans mandat écrit, inscrit à son registre des mandats, et ne peut percevoir aucune rémunération sans ce document. Un prestataire de services signe pour sa part un contrat de prestation. Dans les deux cas, exigez un écrit et lisez les clauses de sortie avant de signer.
Le bon réflexe tient en une phrase. Cessez de comparer des étiquettes, comparez des cadres. Demandez la carte, suivez le trajet de l'argent, lisez les clauses de sortie. Un prestataire sérieux répond à ces trois questions en cinq minutes et sans se troubler. Pour aller plus loin, notre guide pour choisir une conciergerie en Vendée détaille les critères de sélection, notre article sur la gestion locative saisonnière revient sur les périmètres de service, et la page conciergerie en Vendée ainsi que nos réponses aux propriétaires couvrent le reste.
Cet article a été mis à jour le 11 août 2026 à partir des textes et publications en vigueur à cette date. Simeo Conciergerie accompagne les propriétaires sur l'exploitation de leur bien. Nous ne sommes ni avocat ni expert-comptable, le sujet évolue vite, et chaque situation mérite une vérification personnalisée auprès d'un professionnel du droit.
Comparer sur le revenu net, pas sur le pourcentage
Une estimation construite sur les données réelles de notre portefeuille entre La Tranche-sur-Mer et Les Sables-d'Olonne, avec des hypothèses prudentes et aucune promesse en l'air.
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